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二手房成交量见涨，中介却为何“自降身价”？

2023年03月21日 · 今日财经信息差 · 86人阅读

中新网3月21日电(中新财经记者左宇坤)天气越来越暖，二手房市场正处在稳步回升的过程中，买方和卖方的博弈也进入到新阶段。

近来，有买方发现房东提价甚至“不急卖”了，也有卖方抱怨吐槽房子挂了很久卖不出去。甚至连介于两方之前的房产中介也有了新动作——中介费打起了“价格战”，有些中介自愿“降薪”，卖房的佣金纷纷“打折”。

市场回暖，中介“自降身价”促成交

“以北京为例，大型连锁的中介公司，二手房中介费一般在成交价格的2.7%左右，最多的能有3%;小一些的公司，中介费在1.5%-2%比较多;至于独立经纪人、夫妻店或者社区店点位，中介费常常是1%-5%。”北京一位房产中介陈辰(化名)对中新财经记者表示。

陈辰所在的中介机构，对外公开的二手房交易中介费已经保持在2.7%多年。不过最近，他已经在通知客户们：条件允许可以直接给到2.2%-2.4%的优惠，特殊情况另外申请的话，二手房中介费甚至能低至2%左右。

“一般是多次交易或者拉来新客的老客户，成交事少爽快或者房子本身就好卖的新客户能享受到更多的优惠;本身条件不好卖的房子中介费也会高点，毕竟要花更多心思‘包装’。但只要和中介谈，大多能争取到比较大的折扣。”陈辰表示，有些中介会以“不能降价”“系统过不去”等作为理由，但都是借口，没什么谈不下的价格，特别是在这个时期。

陈辰所说的“这个时期”正是最近，二手房市场明显转暖。根据国家统计局发布的2月70城房价数据，二手房价格指数在持续下跌18个月的基础上首次转涨，全国近六成城市二手房价上涨。这也源自春节以来交易量稳定增长的积累，多地购房者积极入市。

身为二线城市的中介“个体户”，付龙(化名)对这段时间“卷起来”的中介费用也深有感触。他做过七、八年的新房、二手房中介，如今自己开二手房中介门店两年了。深知自己尚属于起步阶段，他一直坚持只收取一个点的服务费。

付龙所在城市，根据不同的品牌和房源，市场中介费大概处于1.5%-2%的区间。但最近很多中介费能打到7-9折，1.2%-1.8%的中介费屡见不鲜，甚至有了不少0.5%中介费甚至“不要中介费都行”的消息。

按理说，楼市火热、购房人数大增时，房产中介往往会提高中介费。为何最近的房产中介却开始“搞促销”?

“目前交易虽有恢复，但主要还是此前积压的部分需求的释放，市场上二手房的库存依然处于高位，销售也仍以去库存为主，处于‘以量换价’的阶段。”陈辰解释道，目前成交的主要还是价格低于行情的所谓“捡漏”房源，市场并未出现普涨现象。

陈辰表示，在热度能持续多久尚未可知情况下，中介们也倾向于趁着市场流动性恢复的当口，尽量多促成一些交易，便开始了“价格战”。

中介费到底有多少折扣空间?

“房产中介的门槛说高也高，说低也低。中介费更是完全可以谈，但每个公司都有不同的底价标准。除此之外，在某个门店，不同的中介，最后谈下来的点位都可能不同。”付龙表示。

中新财经梳理发现，当前国家对于房地产经纪收费并没有统一标准，通常由当地主管单位给出一个大致收费范围，且要求在门店内进行公示，但具体收费标准仍由企业自行定价。

这也使得目前各地二手房交易收取中介费的方式、比例不尽相同。有的由买房全部或大部分承担，有的则是买卖双方各承担相同比例，但总体而言大都是按照成交价的百分比收取。长期以来也不断有人质疑，在交易流程相同的情况下，成交价高的房子要收取更多的中介费用是否合理。

付龙介绍了中介费所包含的内容：硬性成本首先是贷款流程以及需要支付的成本，以及办理网签需要的费用，加起来一般是几千元。其余的弹性成本包括信息费、评估费、打点费、品牌费、宣传费等等，加起来一般在5000-10000元不等。

“但是总价比较高的房子，一般交易周期比较长，带看量也比较大，有些信贷的办理也相对复杂，因此耗费的人力、维护成本都比较高，大家也默认会收取更多的中介费。”付龙认为，但在付费的比例，以及统一的分配规则等方面，行业都仍有优化空间。