北京公积金贷款首套房认定标准松绑 利好本地无房但有商贷家庭

北京住房公积金首套房认定标准也调整了。

       10月31日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》），其中明确了首套住房认定标准。即借款申请人（含共同申请人，下同）在北京市无住房且全国范围内无公积金贷款（含住房公积金政策性贴息贷款，下同）记录的，执行首套住房公积金贷款政策。《通知》自2023年11月1日起施行。

       此次北京调整公积金贷款首套房认定标准，从认房、认贷变为认房、认公积金贷款、不认商业贷款记录，将给购房者带来哪些影响？在业内人士看来，此次新政将惠及在北京无房但此前有过有住房商业贷款记录的新市民和改善置换家庭，新标准在提升此类购房者公积金贷款额度的同时，也会降低他们的贷款成本。

认房不认商贷

       根据《通知》，借款申请人在北京市无住房且全国范围内无公积金贷款记录的，执行首套住房公积金贷款政策。即“认房不认商贷”。

       在二套住房认定标准方面，借款申请人在北京市有1套住房的；或在北京市无住房但全国范围内有1笔公积金贷款记录的；或在北京市有1套住房且全国范围内有1笔公积金贷款记录的，执行二套住房公积金贷款政策。

       借款申请人在北京市有2套及以上住房的或全国范围内已使用过2次公积金贷款的，不予公积金贷款。

       另外，值得关注的是，北京市公积金贷款政策要求借款申请人在申请公积金贷款时，全国范围内不能有未还清的公积金贷款。对于借款人离婚不满1年且未再婚的，申请公积金贷款时，无论是否有贷款记录或有无住房，均认定为二套。

       北京上一次的住房公积金贷款套数认定调整是在2018年，关键词是“认房、认贷”。“房”为借款申请人在京名下住房，“贷”指在央行征信系统中全国范围内的个人住房贷款记录，包括商业性住房贷款记录、住房公积金个人住房贷款记录。在北京有房或者全国范围内有贷款，都会被认定为二套。

       如今，北京公积金贷款首套房认定标准调整，意味着只认本地有房、认全国公积金贷款记录，而不认商业贷款记录了。

       此次北京公积金贷款住房套数认定标准调整，也是此前商业贷款首套房“认房不认贷”的补充。

       此前的9月1日，北京调整了个人住房商业贷款首套房认定标准，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在北京市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

       但是，在执行过程中，公积金贷款仍然按照此前的标准执行。中原地产首席分析师张大伟表示，9月1日，北京商业贷款开始执行“认房不认贷”，但公积金一直执行老标准，导致很多购房者混合贷款难度很大。近期，上海等城市公积金贷款的套数认定标准相继调整，市场对北京微调政策也有预期和需求。

       对于此次北京公积金新政，北京链家研究院分析师冷会认为，与商业贷款相比，公积金贷款的利率较低，因此在实际购房过程中选择公积金或公积金组合贷款的购房者不在少数。据北京链家研究院统计，今年以来，北京二手住房交易中有近4成采用公积金或公积金组合贷款方式付款。

       冷会进一步分析，此次北京公积金首套认定标准的调整，是对9月份商业贷款“认房不认贷”政策的有效补充，将惠及本市无房但有商业贷款记录的新市民和改善置换家庭。新标准在提升此类购房者公积金贷款额度的同时，也会降低他们的贷款成本，其对市场的积极意义不亚于商业贷款的“认房不认贷”政策。

       中指研究院市场研究总监陈文静也认为，本次北京公积金政策的调整有利于无房且未使用过公积金贷款的购房者，可以享受较低的公积金贷款利率、更低的首付比例以及较高的贷款额度，将有效降低购房者置业成本，减轻购房者置业压力，提振购房者置业情绪。

60万贷款“商转公”总利息降16万元

       随着北京公积金贷款首套房认定标准调整，部分购房人将直接感受到购房成本的下调。

       目前北京公积金贷款政策是，每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。如果是东城、西城户籍家庭，购买城六区之外的首套住房，贷款最高额度还可以上浮20万元，也就是140万元；如果是城六区家庭，购买城六区之外的首套住房，贷款最高额度可以上浮10万元，也就是130万元。

       在首付比例方面，购买首套普通住房首付款比例不低于35%，首套非普通住房首付款比例不低于40%。对购买共有产权房等政策性住房的首套住房，首付比例不低于30%。购买普通住房且为第二套住房的，首付款比例不低于60%，购买二套非普通住房首付比例不低于80%。为体现对低收入家庭的政策支持，对于购买经济适用住房的首付比例不低于20%。

       在公积金贷款利率方面，首套房贷利率为3.1%，二套房贷为3.575%。

北京公积金贷款首套房认定标准调整，将给购房人带来哪些直接利好？

       冷会表示，以贷款60万元、25年还清（等额本息）为例做一个付款方式的横向对比：目前公积金个人住房贷款首套贷款利率为3.1%，相应的月供为2876.57元，利息总额为26.3万元；公积金二套贷款利率为3.575%，月供为3027.93元，利息总额为30.84万元；个人住房商业性贷款首套利率为4.75%（LPR+55个基点），相应的月供为3420.7元，利息总额为42.62万元。新标准施行后，从商贷首套转换为公积金首套每月可节省544元，总利息可节省16.32万元，从公积金二套转换为首套每月可节省151元，总利息可节省4.54万元。

       冷会继续举例称，某职工要购买一套评估价为400万元的房屋，此前凭借商贷首套资格可以贷款260万元，25年等额本息还款，月供为14823.05元/月，利息总额为184.69万元。新标准施行后，其可以采用首套公积金组合贷款方式付款，假设公积金部分可贷120万元，商贷部分贷140万元，25年等额本息还款，月供为13734.79元/月，利息总额为152.04万元。从纯商贷到公积金组合贷月供减少1088元，可节省总利息32.65万元，购房者还款负担和总购房成本都将有明显下降。

（来源：小易多多（易社保））